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COBRANÇA INDEVIDA DE CORRETAGEM GERA INDENIZAÇÃO EM DOBRO

Ao efetuarem o pagamento pelo serviço de intermediação imobiliária não previsto expressamento no contrato, bem como na propaganda, os compradores acabam por custear um serviço prestado à incorporadora, e que por esta deveria ser pago. Destarte, o repasse aos compradores de custos de comercialização do empreendimento, como a corretagem, resulta no enriquecimento ilícito das incorporadoras, além de propiciar o enriquecimento ilícito das incorporadoras requeridas, com a prática do repasse do custo da corretagem aos compradores há ofensa, no mínimo, aos direitos básicos dos consumidores à “informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade e preço, (...)” (artigo 6.º, inciso III, do CDC) e à “proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra práticas (...) abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e serviços” (artigo 6.º, inciso IV, do CDC).

Como será demonstrado a seguir, ao imporem o custo da corretagem aos adquirentes de imóveis, as incorporadoras e imobiliárias agem de forma abusiva no fornecimento do produto. Além disso, em vista da pressão exercida sobre os compradores, agravada pela franca superioridade destas empresas na relação de consumo, não há dúvida de que  são empregados métodos coercitivos e desleais. Desleal, também, é a conduta de não prestar informação adequada e clara ao consumidor, não esclarecendo ou esclarecendo de forma insuficiente que a quantia cobrada seria a título de comissão de corretagem.

Efetivamente, pelo que se depreende do relato de muitos compradores, estes não contrataram, livre, consciente e voluntariamente, qualquer serviço de corretagem. Portanto, conforme ocorre normalmente, como os serviços de intermediação da compra e venda das unidades vem sendo prestados única e exclusivamente em favor das vendedoras - as incorporadoras - são estas que devem pagar pelos serviços. O que, por sinal, é a praxe no mercado imobiliário (quem geralmente arca com os custos da corretagem é o vendedor). Aliás, não só é o procedimento usual, como é a regra no ordenamento civil pátrio. Com efeito, nos termos do artigo 490 do Código Civil, “salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição” (sem grifos no original). E, sendo o pagamento da corretagem pelo vendedor o procedimento habitual, pacto em sentido diverso, para ser eficaz – e válido - deverá ser livre, consciente e voluntariamente aceito pelo comprador. Nesse sentido, a irretorquível e precisa lição de Sílvio de Salvo Venosa:

“Quem usualmente paga a comissão é o comitente, na corretagem de índole civil. Cláusula contratual que disponha diferentemente deve ser livremente aceita pelo terceiro, sob pena de ser considerada ineficaz, o que ocorre, por exemplo, nos contratos de adesão, notadamente por aquisição de imóvel, em que o vendedor, na generalidade dos casos, tenta transferir Ocorre que se houve corretagem na comercialização dos imóveis dos tal ônus ao adquirente. A comissão, como regra geral, constitui obrigação a cargo de quem contratou a corretagem (Rizzardo, 1988:1.130)” (sem grifos no original) ( in VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: contratos em espécie. 10. ed. São Paulo: Atlas, 2010. cit. p. 327)

Assim, somente é eficaz - e válida - a cláusula que transfere o ônus pelo pagamento da intermediação imobiliária ao comprador se este aceitá-la de forma livre,consciente e voluntária. Isto não ocorre quando o ônus da corretagem é imposto pelas incorporadoras e imobiliárias ao comprador; e este não tem opção, ou paga a corretagem, ou não adquire o imóvel. Neste sentido está a jurisprudência pátria, senão vejamos:

DIREITO DO CONSUMIDOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AGENTES ATUANDO EM STAND DE VENDAS SOB AS INSTRUÇÕES DO FORNECEDOR. DESNATURAÇÃO DO CONTRATO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA AO CONSUMIDOR DE SERVIÇO QUE NÃO LHE FOI PRESTADO. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. VIOLAÇÃO AO DEVER DE INFORMAÇÃO. REPETIÇÃO DO INDÉBITO DEVIDA. ART. 42, PARÁGRAFO ÚNICO, CDC. RECURSO PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. 1 – A controvérsia deve ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), que por sua vez regulamenta o Direito Fundamental de proteção ao consumidor (Art. 5º, XXXII, da Constituição Federal). 2 – Fixadas as normas e princípios que regulam o caso concreto, a pretensão dos recorrentes deve ser amparada com base no Princípio da boa-fé, art. 4º, III e art. 51, IV do Código de Defesa do Consumidor, e no Princípio da informação adequada, art. 6º, III, também do Código de Defesa do Consumidor. 3 – O fornecedor tem o dever de informar qualificado, em que não basta o cumprimento formal do oferecimento de informações, mas o dever substancial de que o consumidor efetivamente as compreenda. 4 – A comissão de corretagem é ônus de quem contratou os serviços do intermediador. O fornecedor não pode transferir esse encargo ao consumidor, se optou por não incluir esse custo no preço cobrado, sobretudo quando não os informou adequadamente sobre esse ônus. 5 – Em verdade, sequer houve a prestação de serviços de corretagem, mas simples atuação de prepostos da empresa, uma vez que a corretagem exige que o corretor não esteja subordinado por qualquer relação de dependência com o contratante, violando o disposto no art. 722 do Código Civil. 6 – Nas relações de consumo não há que se falar em necessidade de prova da má-fé para aplicação da sanção do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, porquanto, basta a falha na prestação do serviço, consubstanciada na cobrança indevida (ato ilícito) do fornecedor, para que seja devida a preparação. 7 – Recurso provido. Sentença reformada. (Acórdão n. 631366, 20110112126054ACJ, Relator LEILA CURY, 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, julgado em 16/10/2012, DJ 05/11/2012 p. 260)

Desse modo, considerando que, na realidade, não é prestado serviço de intermediação imobiliária aos compradores; considerando que, nos termos da legislação, o ônus pelo pagamento da corretagem, na ausência de avença específica em contrário, cabe ao vendedor; e, considerando que o adquirente não assume de livre e espontânea vontade o encargo pelo pagamento da corretagem; a conclusão inarredável é de que não encontra qualquer amparo legal o repasse do ônus pelo pagamento do serviço de corretagem ao comprador de imóveis!

DO DEVER DE INDENIZAR EM DOBRO

O consumidor cobrado em quantia indevida faz jus, nos termos do parágrafo único do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor, à repetição do indébito em dobro (“O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável” ). Trata-se de verdadeira medida punitiva, de natureza civil, destinada a reprimir a conduta do fornecedor de produtos e serviços que, abusando de sua posição dominante na relação de consumo, locupleta-se ilicitamente em detrimento do consumidor.

Jorge Daher, advogado e especialista
 em direito do consumidor.

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CONSUMIDOR TEM DIREITO DE REVISAR JUROS

Os contratos de financiamento, empréstimo e leasing se assemelham, aos chamados contratos de massa, com cláusulas contratuais já prontas e previamente impressas, elaboradas por uma das partes contratantes e submetidas, ou melhor, impostas à aceitação da outra. Não tendo o consumidor alternativa a não ser aceitar em bloco tais cláusulas, não existindo espaço para a discussão isolada de cada uma delas. A liberdade contratual, com isso, torna-se apenas um ideal, pois não há espaço para a discussão do pacto. E não se alegue, de forma simplista, que bastaria a não contratação. Não há escolha. Ou contrata em bloco todas as cláusulas, ou deixa de usufruir o bem que necessita. Deve-se aplicar o princípio da relatividade do contrato.

Segundo Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery que anotam, em comentários ao art. 6º, inciso V, da Lei 8.078/90: "Para que o consumidor tenha direito à revisão do contrato, basta que haja onerosidade excessiva para ele, em decorrência de fato superveniente. Não há necessidade de que esses fatos sejam extraordinários nem que sejam imprevisíveis. As soluções da teoria da imprevisão, com o perfil que a ela é dado pelo CC italiano 1467 e pelo CC 478, não são suficientes para as soluções reclamadas nas relações de consumo. Pela teoria da imprevisão, somente os fatos extraordinários e imprevisíveis pelas partes por ocasião da formação do contrato é que autorizariam, não sua revisão, mas sua resolução. A norma sob comentário não exige nem a extraodinariedade nem a imprevisibilidade dos fatos supervenientes para conferir, ao consumidor, o direito de revisão efetiva do contrato; não sua resolução". (grifo nosso)

Estipulou a instituição requerida uma taxa de juros acima de 1% a.m., em flagrante violação das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, em especial do disposto pelo art. 51, em seu inciso IV.

No caso concreto, o estabelecimento de juros remuneratórios de 1,49% ao mês acrescidos da variação da taxa Selic no valor de cada prestação, em plena vigência do Plano Real, com controle efetivo da inflação, onde tais percentuais não são atingidos sequer em medições que considerem um ano inteiro acumulado, caracteriza abusividade em grau suficiente para que se proclame a nulidade da disposição e se busque no ordenamento a sua substituição eficaz. Por isso, que a limitação dos juros acontece, sendo preciso buscar na antiga Lei da Usura (art. 1º), o justo parâmetro.

E o Poder Judiciário pode, e deve proceder à revisão de cláusulas abusivas, especialmente tendo-se em conta as regras contidas nos artigos 6o, IV e V, 39, V e XIII e 51 do CDC.

De conformidade com a legislação em vigor, acima citada (CDC), as cláusulas abusivas, como a que fixa os juros, nos contratos bancários, em patamares excessivos, considerada a inflação corrente no País, e a remuneração paga às aplicações financeiras em geral, como por exemplo, às cadernetas de poupança, porque conduzem a uma situação de desvantagem excessiva, de excesso de onerosidade ao consumidor (art.6°, IV, CDC), devem ser modificadas, como o determina, de modo expresso, o art.6°, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor.

O direito pátrio, assim como as legislações alienígenas, repele o procedimento abusivo nas relações contratuais, especialmente aquelas baseadas em contratos de adesão e relações de consumo. Outra não é a razão da regra contida, por exemplo, no artigo 1.125 do Código Civil Brasileiro.

O controle das cláusulas abusivas é uma necessidade cada vez mais premente e necessária à moderna organização social. Conforme assevera João Bosco Leopoldino da Fonseca:

"O controle jurídico das condições contratuais gerais, e mais especificamente das cláusulas abusivas, tem por finalidade, de um lado, conter o excessivo poder econômico da empresa e, por outro, proteger a parte economicamente mais fraca na relação contratual estabelecida nos moldes dos contratos de massa. Não se pode restringir esse tipo de controle aos contratos realizados entre fornecedores e consumidores"

QUANDO OS JUROS PODEM SER CONSIDERADOS ABUSIVOS?

A interpretação da cláusula contratual que estabelece juros mensais excessivos à luz do Código de Defesa do Consumidor, exatamente por se tratar de um "Código", conduz à conclusão de sua abusividade, e em conseqüência, nos termos do art. 6°, inciso V, do CDC, à sua adequação a parâmetros razoáveis, dentro do ordenamento jurídico pátrio.

Com esta ótica, constata-se que a cláusula contratual que, no contrato de adesão de mútuo, de qualquer espécie, fixar juros superiores a 12% ao ano, se apresenta abusiva, porque fixa juros excessivos, e significa excesso de onerosidade, ao consumidor, com manifesta e exclusiva vantagem, indevida, ao fornecedor.

Hoje, com inflação mensal aproximada de menos de 1% (um por cento), os juros mensais fixados acima de 1%, evidenciam-se abusivos, porque significam mais do que o dobro da inflação existente. Este é o entendimento do Eg. TJRS, conforme atesta a seguinte ementa:

AÇÃO ORDINÁRIA DE REVISÃO CONTRATUAL - CARTÃO DE CRÉDITO - JUROS REMUNERATÓRIOS - Configura-se abusiva a cláusula que estipula juros superiores a 12% ao ano, prevalecendo a limitação nesse patamar, forte no CDC. Embargos desacolhidos. Por maioria. (TJRS - EMI 70002119113 - 9º G.C.Cív. - Relª Desª Elaine Harzheim Macedo - J. 16.03.2001) (grifo nosso)

As decisões se repetem , o que se observa das apelações n.º 70001477892 - 14ª C.Cív. - Rel. Des. Sejalmo Sebastião de Paula Nery - J. 08.03.2001, ou ainda 70001108265 - 17ª C.Cív. - Rel. Des. Helena Cunha Vieira - J. 07.03.2001 e APC 70000690461 - 2ª C.Cív.Esp. - Rel. Des. Matilde Chabar Maia - J. 28.03.2001, todas do Eg. TJRS, cujas decisões refletem o entendimento majoritário naquela corte no sentido da abusividade dos juros remuneratórios fixados em percentual superior a 12% ao ano, como no caso dos autos.

Portanto, todo consumidor tem o direito de pleitear junto ao Poder Judiciário  que seu contrato seja revisado para o fim de, nos termos do art. 6º, IV e V do CDC, excluir os juros praticados acima de 12% a.a. garantindo-se, assim a preservação da equidade e justeza contratual.

Jorge Daher, advogado e especialista
 em direito do consumidor.

j.daher@outlook.com

MANDAMENTOS DO ADVOGADO

1. ESTUDA - O Direito se transforma constantemente. Se não seguires seus passos, serás cada dia um pouco menos advogado; 
2. PENSA - O Direito se aprende estudando, mas exerce-se pensando; 
3. TRABALHA - A advocacia é uma luta árdua posta a serviço da Justiça; 
4. LUTA - Teu dever é lutar pelo Direito, mas no dia em que encontrares o Direito em conflito com a Justiça, luta pela Justiça; 
5. SÊ LEAL - Leal com teu cliente, a quem não deves abandonar senão quando o julgares indigno de ti. Leal com o adversário, ainda que ele seja desleal contigo. Leal com o Juiz, que ignora os fatos e deve confiar no que dizes;
6. TOLERA - Tolera a verdade alheia na mesma medida em que queres que seja tolerada a tua;
7. TEM PACIÊNCIA - O tempo se vinga das coisas que se fazem sem a sua colaboração; 
8. TEM FÉ - Tem fé no Direito como o melhor instrumento para a convivência humana; na Justiça, como destino normal do Direito; na Paz, como substituto bondoso da Justiça; e sobretudo, tem fé na Liberdade, sem a qual não há Direito, nem Justiça, nem Paz; 
9. ESQUECE - A advocacia é uma luta de paixões. Se a cada batalha, fores carregando a tua alma de rancor, dia chegará em que a vida será impossível para ti. Terminando o combate, esquece tanto a vitória como a derrota; e 
10. AMA A TUA PROFISSÃO - Trata de considerar a advocacia de tal maneira que, no dia em que teu filho te peça conselhos sobre o destino, consideres uma honra para ti propor-lhe que se faça advogado.

Eduardo J. Couture

O CONSUMIDOR TEM O DEVER DE CONHECER SEUS DIREITOS

Por incrível que pareça há pouco tempo atrás não existia uma lei que protegesse as pessoas que comprassem um produto ou contratassem qualquer serviço, se você comprasse um produto estragado, ficava por isso mesmo, se o vendedor quisesse trocar, trocava, mas se não quisesse trocar, você ficava no prejuízo e não tinha a quem recorrer. Em março de 1991 entrou em vigor a Lei nº 8.078/90, que é mais conhecida como Código de Defesa do Consumidor. Essa lei veio com toda a força para proteger as pessoas que fazem compras ou contratam algum serviço. Os direitos básicos do Consumidor, conforme estabelece o próprio Código de Defesa do Consumidor, são:

1 – Proteção da vida e da saúde

Antes de comprar um produto ou utilizar um serviço você deve ser avisado, pelo fornecedor, dos possíveis riscos que podem oferecer à sua saúde ou segurança.

2 – Educação para o consumo

Você tem o direito de receber orientação sobre o consumo adequado e correto dos produtos e serviços.

3 – Liberdade de escolha de produtos e serviços

Você tem todo o direito de escolher o produto ou serviço que achar melhor.

4 – Informação

Todo produto deve trazer informações claras sobre sua quantidade, peso, composição, preço, riscos que apresenta e sobre o modo de utilizá-lo.

Antes de contratar um serviço você tem direito a todas as informações de que necessitar.

5 – Proteção contra publicidade enganosa e abusiva

O consumidor tem o direito de exigir que tudo o que for anunciado seja cumprido.

Se o que foi prometido no anúncio não for cumprido, o consumidor tem direito de cancelar o contrato e recebera devolução da quantia que havia pago.

A publicidade enganosa e a abusiva são proibidas pelo Código de Defesa do Consumidor. São consideradas crime (art. 67, CDC).

6 – Proteção contratual

Quando duas ou mais pessoas assinam um acordo ou um formulário com cláusulas pré-redigidas por uma delas, concluem um contrato, assumindo obrigações.

O Código protege o consumidor quando as cláusulas do contrato não forem cumpridas ou quando forem prejudiciais ao consumidor. Neste caso, as cláusulas podem ser anuladas ou modificadas por um juiz.

O contrato não obriga o consumidor caso este não tome conhecimento do que nele está escrito.

7 – Indenização

Quando for prejudicado, o consumidor tem o direito de ser indenizado por quem lhe vendeu o produto ou lhe prestou o serviço, inclusive por danos morais.

8 – Acesso à Justiça

O consumidor que tiver os seus direitos violados pode recorrer à Justiça e pedir ao juiz que determine ao fornecedor que eles sejam respeitados.

9 – Facilitação da defesa dos seus direitos

O Código de Defesa do Consumidor facilitou a defesa dos direitos do consumidor, permitindo até mesmo que, em certos casos, seja invertido o ônus de provar os fatos.

10 – Qualidade dos serviços públicos

Existem normas no Código de Defesa do Consumidor que asseguram a prestação de serviços públicos de qualidade, assim como o bom atendimento do consumidor pelos órgãos públicos ou empresas concessionárias desses serviços.

Práticas Abusivas

- O fornecedor não pode condicionar a venda de um produto à compra de outro produto, ou seja, para levar um produto, você não pode ser obrigado a comprar outro, por exemplo, para levar o pão, você tem de comprar um litro de leite. Isto se chama VENDA CASADA e é proibido por lei.

- É proibido ao fornecedor esconder um produto e dizer que o produto está em falta.

- Se algum fornecedor enviar-lhe um produto que você não pediu, não se preocupe! Receba como se fosse uma amostra grátis.

- E se alguém prestar a você um serviço que não foi contratado, não pague. A lei garante que você não é obrigado a pagar (art. 39, parágrafo único, CDC).

- O fornecedor não pode prevalecer-se da fraqueza ou ignorância do consumidor, tendo em vista sua idade, saúde, conhecimento ou posição social, para impingir-1he seus produtos ou serviços.

- O fornecedor não pode exigir do consumidor vantagens exageradas ou desproporcionais em relação ao compromisso que ele esteja assumindo na compra de um produto ou na contratação de um serviço. Antes de comprar, pesquise o preço em outras lojas.

- Quem vai prestar-lhe um serviço é obrigado a apresentar, antes da realização do trabalho, um orçamento (Art. 40, CDC).

- Neste orçamento tem de estar escrito o preço da mão-de-obra, o material a ser usado, a forma de pagamento, a data da entrega e qualquer outro custo.

- O fornecedor não pode difamar o consumidor só porque ele praticou um ato no exercício de um direito seu.

- Existem leis que explicam como um produto ou um serviço devem ser feitos. O fornecedor não pode vender produtos ou realizar serviços que não obedeçam a essas leis.

- O fornecedor é obrigado a marcar um prazo para entregar um produto ou terminar um serviço.

- Elevar, sem justa causa, os preços de produtos e serviços.

- O fornecedor poderá aumentar o preço de um produto ou serviço apenas se houver uma razão justificada para o aumento.

- O fornecedor é obrigado a obedecer ao valor do contrato que foi feito. Não pode aumentar o valor do produto ou serviço se o aumento não estiver previsto no contrato.

Prazos

O prazo para você reclamar de vícios fáceis de se notar em produtos ou serviços é de:

- 30 (trinta) dias para produtos ou serviços não duráveis. Por exemplo: alimentos, serviço de lavagem de roupa numa lavanderia.

- 90 (noventa) dias para produtos ou serviços duráveis. Por exemplo: eletrodomésticos, reforma de uma casa, pintura de carro.

Estes prazos são contados a partir da data que você recebeu o produto ou que o serviço terminou.

Se o defeito for difícil de se notar (vício oculto), os prazos começam a ser contados da data em que o vício apareceu.

Como e Onde Reclamar

- Muitas empresas já possuem o Serviço de Atendimento ao Consumidor – SAC, que atende às reclamações e procuram resolver o problema.

- Você pode encontrar o telefone do SAC nas embalagens dos produtos.

- Quando for reclamar conte, em detalhe, tudo o que aconteceu, para ajudar a resolver seu problema. Leve a nota fiscal, pedidos, certificado de garantia, contrato, recibos e outros documentos que tiver.

- Depois de reclamar, guarde com você a prova de sua queixa: protocolo, código de reclamação, etc.

- Não se esqueça de anotar o nome e o cargo da pessoa que o atendeu.

- Guarde sempre a nota fiscal dos produtos que você comprou e os recibos dos valores que pagou em caso de prestação de serviços. Só com estes documentos você pode reclamar, por exemplo, de um produto com defeito ou de um serviço mal feito.

Recorra a um órgão de proteção ao consumidor.

- Se você não resolver seu problema com o fornecedor de um produto ou serviço, procure o PROCON.

- Já existem Procons em todas as capitais e em diversas cidades do interior.

- Os Procons ajudam você a resolver seu problema tentando um acordo entre o fornecedor e você.

- Os Procons atendem o consumidor com problemas nas áreas de: Alimentos, Assuntos Financeiros, Habitação, Educação, Produtos, Saúde e Serviços.-

- Para receber orientação ou fazer uma reclamação, telefone para o PROCON, ou vá pessoalmente ao órgão.

- Sempre que fizer uma reclamação, forneça seus dados pessoais (nome, telefone, endereço, etc.).

- Se não fornecer estes dados, a reclamação não poderá ser encaminhada. Reclamações anônimas não serão aceitas.

- Você deve ter também os dados do fornecedor: nome, endereço e telefone.

- Os outros documentos necessários para resolver seu problema são a nota fiscal, recibo, o pedido, ou contrato e detalhes sobre o produto ou o serviço reclamado, além de cópias dos documentos pessoais.

- Guarde com você os originais dos documentos de compra do produto ou de pagamento de um serviço.

Conheça e exija seus direitos. Boas Compras!
Sempre consulte um advogado!